Rentabilité locative : brut, net, net-net — ce qui compte vraiment
Le rendement brut fait rêver, le net-net révèle la réalité. Comment calculer chaque niveau et interpréter les résultats pour votre investissement.
Pourquoi le rendement brut ne suffit pas
Le rendement brut est le chiffre mis en avant par les agents immobiliers et les vendeurs de programmes. Il se calcule simplement : loyer annuel / prix d'achat × 100. Un appartement à 150 000 € loué 700 €/mois affiche un rendement brut de 5,6 %. Séduisant.
Mais ce chiffre ignore tout : les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion, la vacance locative, et surtout la fiscalité. Une fois tous ces éléments déduits, ce 5,6 % peut facilement descendre à 2,5 % — voire moins.
Le rendement net : la réalité avant impôt
Le rendement net déduit du loyer brut toutes les charges et dépenses réelles : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion locative (7 à 10 % du loyer si vous déléguez), assurance PNO, frais d'entretien et de réparation, et quote-part des grands travaux.
On y intègre également une provision pour vacance locative (1 à 2 mois de loyer par an est un minimum prudent) et le coût du crédit si l'achat est financé à crédit.
Formule : Rendement net = (Loyer annuel − Charges annuelles) / (Prix d'achat + Frais de notaire) × 100
Exemple concret
Appartement à 200 000 € (+ 15 000 € de frais). Loyer : 800 €/mois = 9 600 €/an. Charges : 1 500 € (copro) + 1 200 € (taxe foncière) + 700 € (gestion) + 500 € (entretien) + 800 € (vacance) = 4 700 €. Rendement net : (9 600 − 4 700) / 215 000 = 2,28 %.
Le rendement net-net : après impôt
C'est le chiffre qui compte pour comparer avec un Livret A ou une SCPI. Il dépend de votre régime fiscal :
En location nue au réel, vous déduisez les charges de vos revenus fonciers, qui s'ajoutent à votre revenu imposable (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
En LMNP au réel, vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui permet souvent d'annuler toute fiscalité pendant 10 à 15 ans — c'est le régime le plus efficace pour un investisseur avec une TMI supérieure à 30 %.
En micro-foncier ou micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique (30 % ou 50 %) mais sans déduction des charges réelles — intéressant seulement si vos charges réelles sont inférieures à cet abattement.
Les benchmarks à connaître en 2026
Pour replacer votre investissement dans son contexte :
- Livret A — 2,40 % net (sans risque, sans gestion)
- Fonds euros assurance-vie — 2,5 à 3,0 % net (selon les contrats)
- Rendement moyen immobilier France — ~5,2 % brut, 2,5 à 3,5 % net-net
- Villes à fort rendement — Saint-Étienne, Mulhouse, Limoges : 7 à 9 % brut
- Paris — 3 à 3,5 % brut — intérêt patrimonial, pas locatif
Utilisez notre calculateur
Notre calculateur de rentabilité locative intègre les 3 niveaux de rendement, le cashflow mensuel et la comparaison avec les placements alternatifs. Renseignez votre TMI, les charges précises et le type de régime fiscal pour obtenir votre résultat net-net réel.