Plus-value immobilière : calcul, exonérations et fiscalité 2026
Quand la plus-value est-elle imposable ? Comment est-elle calculée ? Les exonérations clés (résidence principale, durée de détention) et les abattements.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition d'un bien. Elle est imposable lorsqu'elle est positive et que le bien n'est pas exonéré — ce qui est notamment le cas de la résidence principale.
En France, la plus-value nette imposable est soumise à l'impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % — sauf abattements pour durée de détention.
L'exonération de la résidence principale
C'est l'exonération la plus importante et la plus connue. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention, dès lors que le logement constitue votre habitation principale effective et habituelle au jour de la cession.
Attention : si vous avez quitté votre résidence principale avant de la vendre (pour louer, ou après déménagement), l'exonération n'est maintenue que si la vente intervient dans un délai « normal » de mise en vente (généralement 1 an selon la doctrine administrative).
Les abattements pour durée de détention
Pour les biens autres que la résidence principale, des abattements réduisent progressivement la plus-value imposable selon la durée de détention :
- Moins de 6 ans — Aucun abattement — plus-value taxée à 36,2 %
- Entre 6 et 21 ans — Abattement de 6 % par an sur l'IR (dès la 6e année)
- 22 ans de détention — Exonération totale d'IR (19 %)
- Entre 22 et 30 ans — Abattement de 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux
- 30 ans de détention — Exonération totale (IR + prélèvements sociaux)
Les autres exonérations à connaître
Certaines situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle :
- Primo-accession — Exonération si vous n'avez pas été propriétaire dans les 4 dernières années et réemployez dans les 24 mois
- Prix de cession inférieur à 15 000 € — Exonération totale
- Retraites et invalides sous conditions de ressources — Exonération possible
- Expropriation — Exonération si remploi dans les 12 mois
Comment calculer la plus-value imposable
La plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition ajusté.
Le prix d'acquisition peut être majoré de : les frais d'acquisition réels (ou forfait de 7,5 % si vous ne les avez plus), les travaux réels justifiés (ou forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans), et les frais de voirie.
Exemple : bien acheté 200 000 € en 2016, vendu 280 000 € en 2026 (10 ans). Plus-value brute = 280 000 − (200 000 × 1,075) = 64 500 €. Après abattements IR (24 % pour 10 ans) : 49 020 €. Impôt IR : 9 314 €. Prélèvements sociaux sans abattement : 11 094 €. Total : ~20 400 €.
Surtaxe pour les plus-values élevées
Une surtaxe s'applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € : 2 % de 50 001 à 100 000 €, 3 % de 100 001 à 150 000 €, jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 €.