Compromis, promesse, conditions suspensives : sécuriser sa signature
Compromis ou promesse de vente, délai de rétractation, condition suspensive de prêt : tout ce qui engage (ou protège) l'acheteur avant l'acte définitif.
Compromis ou promesse : deux engagements différents
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter. Si l'un se rétracte sans motif prévu au contrat, l'autre peut l'y contraindre ou demander des dommages-intérêts.
La promesse unilatérale de vente, elle, n'engage fermement que le vendeur, qui « réserve » le bien à l'acheteur pendant une durée donnée. En contrepartie, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (souvent autour de 10 % du prix) qu'il perd s'il renonce sans motif valable.
Le délai de rétractation de 10 jours
Quel que soit l'avant-contrat signé, l'acheteur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation légal de 10 jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l'avant-contrat.
Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut renoncer sans avoir à se justifier et récupère l'intégralité des sommes versées. Ce délai ne bénéficie qu'à l'acheteur, jamais au vendeur.
Le dépôt de garantie
À la signature de l'avant-contrat, l'acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire. Il s'impute sur le prix le jour de l'acte définitif. En cas de rétractation dans les 10 jours, il est restitué intégralement.
Les conditions suspensives : votre filet de sécurité
Une condition suspensive est un événement dont dépend la réalisation de la vente. Si elle ne se réalise pas, la vente est annulée et l'acheteur récupère son dépôt de garantie sans pénalité.
La plus importante est la condition suspensive d'obtention de prêt : si la banque refuse le financement aux conditions prévues au compromis, l'acheteur n'est plus engagé. D'autres conditions courantes portent sur l'absence de servitude grave, un droit de préemption non exercé par la commune, ou l'obtention d'un permis pour des travaux prévus.
- Prêt — Refus de financement aux conditions du compromis → vente annulée
- Préemption — La mairie exerce son droit de préemption → l'acheteur ne peut pas acheter
- Urbanisme — Servitude ou note d'urbanisme défavorable révélée
Bien rédiger la condition de prêt
Pour être protectrice, la condition suspensive de prêt doit préciser le montant emprunté, la durée et un taux maximal. Si vous demandez ensuite un prêt à des conditions très différentes (montant supérieur, taux plus bas que celui indiqué), la banque peut refuser sans que vous soyez couvert.
Indiquez un taux maximal réaliste mais pas trop bas : un taux plafond fixé en dessous du marché peut se retourner contre vous si les taux remontent entre la signature et la demande de prêt.
Du compromis à l'acte : combien de temps ?
Comptez en général entre 2 et 4 mois entre la signature de l'avant-contrat et l'acte authentique chez le notaire. Ce délai permet de purger le droit de rétractation, d'obtenir le financement et de rassembler les pièces (état hypothécaire, droit de préemption, diagnostics).
Avant de signer, chiffrez précisément votre budget avec notre calculateur de frais de notaire et de capacité d'emprunt afin d'aborder la condition de prêt sur des bases solides.