Transmettre un bien immobilier : droits de succession et donation

Comment sont taxées les transmissions

À un décès, les biens transmis aux héritiers sont soumis aux droits de succession, calculés sur la valeur du patrimoine reçu après application d'abattements. Pour un bien immobilier, c'est sa valeur vénale au jour du décès qui sert de base.

Les donations du vivant suivent une logique proche, avec des abattements qui se reconstituent périodiquement, ce qui en fait un outil d'anticipation puissant.

Les abattements selon le lien de parenté

Chaque héritier bénéficie d'un abattement avant taxation, qui dépend de son lien avec le défunt :

• Enfant — Abattement de 100 000 € par parent et par enfant
• Époux / partenaire de PACS — Exonération totale de droits de succession
• Petit-enfant — Abattement plus réduit, sauf en donation où il dispose d'un abattement spécifique
• Frère / sœur — Abattement limité, puis taxation à taux élevé (hors cas d'exonération particuliers)

Le barème progressif

Au-delà de l'abattement, les droits sont calculés selon un barème progressif par tranches. En ligne directe (parents-enfants), les taux montent de 5 % sur les premières tranches à 45 % sur la part la plus élevée. Entre personnes sans lien de parenté, le taux peut atteindre 60 %.

C'est cette progressivité qui rend l'anticipation intéressante : transmettre par étapes évite de concentrer toute la valeur dans les tranches hautes du barème.

Le démembrement : un levier classique

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (le « mur ») de l'usufruit (le droit d'usage et les revenus). Un parent peut donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit : il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers.

Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, plus faible que la pleine propriété, et calculée selon l'âge du donateur. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Évaluer le bien avec justesse

Toute transmission repose sur la valeur déclarée du bien. La sous-évaluer expose à un redressement ; la surévaluer alourdit inutilement les droits. Appuyez-vous sur les transactions DVF récentes de biens comparables pour défendre une valeur cohérente.

Les règles de succession étant techniques et liées à votre situation familiale, faites valider votre stratégie par un notaire : c'est lui qui réalise l'acte et sécurise l'opération.