Micro-foncier ou régime réel : quel régime pour une location nue ?
Abattement de 30 % ou déduction des charges réelles ? Comment choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vos revenus fonciers.
Deux régimes pour la location vide
Quand vous louez un logement nu (non meublé), les loyers perçus sont des revenus fonciers. Pour les déclarer, deux régimes existent : le micro-foncier, simplifié, et le régime réel, plus fin. Le choix peut changer significativement votre impôt.
Attention à ne pas confondre avec la location meublée, qui relève des BIC et du statut LMNP : ce sont des règles totalement différentes.
Le micro-foncier : la simplicité
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous déclarez le total des loyers encaissés et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble de vos charges.
Vous n'avez aucun justificatif à fournir et la déclaration tient en une ligne. En contrepartie, l'abattement est figé à 30 %, même si vos charges réelles sont supérieures.
Le régime réel : déduire ses charges
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion et surtout travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
Si ces charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel devient plus avantageux. Et si elles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global, ce qui réduit votre impôt global.
Le seuil de bascule
Règle simple : tant que vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers, le micro-foncier suffit. Dès qu'elles dépassent ce seuil — typiquement avec un crédit récent ou des travaux — le réel devient gagnant.
Le piège de l'engagement de 3 ans
Opter pour le régime réel vous engage pour trois ans. C'est un point clé : si vous prévoyez de gros travaux une année donnée, basculer au réel cette année-là (et donc pour les deux suivantes) peut être très rentable. Mais une fois l'option prise, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier avant la fin de la période.
Comment décider concrètement
Listez vos charges déductibles annuelles et comparez-les à 30 % de vos loyers. Si vous financez le bien à crédit, les intérêts d'emprunt suffisent souvent à faire pencher la balance vers le réel les premières années.
Pensez aussi à la trajectoire : un crédit qui s'amortit voit ses intérêts diminuer chaque année. Le réel très avantageux au début peut le devenir moins à la fin du prêt. Simulez votre rendement net avec notre calculateur de rentabilité pour intégrer cet effet fiscal.